Se è nuovo nel processo di acquisto di una casa, può essere facile essere sopraffatto dalla quantità di termini e vocaboli immobiliari che le vengono proposti. Fare offerte, costi di chiusura, tassi d’interesse e denaro iniziale sono solo alcune delle parole comuni che gli acquirenti sentono pronunciare dal loro agente immobiliare e dalla società di mutui, ma un termine che probabilmente ha il peso maggiore è “acconto”. In parole povere, l’acconto è una percentuale del prezzo di acquisto della casa che viene pagata in anticipo in contanti dall’acquirente al venditore.
C’è un’idea sbagliata generale secondo cui è necessario un minimo del 20 percento per concludere l’affare, ma questo è ben lontano dalla verità. Secondo un rapporto sulle tendenze generali della National Realtors Association e di Realtor.com, l’acconto medio nel 2023 è del 13%, in calo rispetto al 13,6% del 2022, ma superiore alla media pre-pandemia dell’11% del 2019 e del 2020.
Sebbene si tratti di acconti medi, la percentuale minima di acconto che può pagare è in genere determinata dal tipo di prestito che ha, che a sua volta è determinato da fattori come lo stato di occupazione, il rapporto debito/reddito (DTI), il punteggio di credito e altro ancora. Fortunatamente, fafaq ha parlato con un esperto per scoprire tutto quello che c’è da sapere sui tipi di prestito e sugli acconti, per aiutarla nel suo viaggio di acquisto di una casa.
Quanto dovrebbe mettere di acconto per una casa?
Mentre si documenta sui diversi tipi di prestito e sugli istituti di credito ipotecario, è probabile che sia stato bombardato da una letteratura intimidatoria, che insiste sull’idea che un acconto del 20% sia necessario per l’acquisto di una casa. Sebbene il pagamento di un acconto più elevato abbia i suoi vantaggi, non è necessario, afferma Selina Hower, agente immobiliare di Berkshire Hathaway. “Molti anni fa era così, ma sono stati creati molti tipi di prestito, programmi e vantaggi diversi per aiutare tutti i tipi di acquirenti”, spiega. “Questi tipi di prestito sono spesso soggetti a condizioni, soprattutto per quanto riguarda le caratteristiche di sicurezza, e sono progettati in questo modo per proteggere il nuovo acquirente”.
In definitiva, l’importo da versare per l’acquisto di una casa è determinato principalmente dal tipo di prestito e dal prezzo di acquisto della casa. I prestiti più comuni possono essere classificati in due gruppi: prestiti convenzionali e prestiti garantiti dal Governo, come i prestiti FHA, USDA e VA. Sono possibili anche altri prestiti, come i prestiti jumbo e i prestiti conformi.
Qual è la percentuale minima di acconto per i prestiti convenzionali?
Sebbene l’acconto minimo per i prestiti convenzionali possa variare a seconda dell’istituto di credito, la percentuale è in genere del 5 percento. “Ho visto prestatori convenzionali dal 3 percento fino al 30 percento”, dice Hower. “La maggior parte si aggira intorno al 5 percento come minimo. Se lo desidera, può sempre versare una somma superiore al minimo stabilito dall’istituto di credito”.
Qual è la percentuale minima di acconto per i prestiti FHA?
A differenza dei prestiti convenzionali, i prestiti FHA richiedono una percentuale di acconto minore, il che li rende una scelta popolare tra gli acquirenti di case per la prima volta. I prestiti FHA richiedono un acconto minimo del 3,5 percento e includono delle protezioni per evitare che gli acquirenti si impegnino a comprare una casa con pochi soldi e che potrebbe necessitare di lavori approfonditi. Quando si acquista una casa con un prestito FHA, Hower dice: “Il perito deciderà se c’è qualcosa che spicca, ma le cose che di solito si cercano sono le ringhiere, la vernice non scrostata, le finestre non crepate, ecc. Inoltre, gli Stati spesso offrono opzioni di prestito per aiutare gli acquirenti di case per la prima volta o a basso reddito a finanziare una casa. In Pennsylvania, ad esempio, i prestiti della PA Housing Finance Agency “sono simili ai prestiti FHA, ma hanno rapporti debito/reddito (DTI) leggermente diversi”, secondo Hower.
Esistono prestiti che non richiedono alcun anticipo?
È difficile immaginare l’acquisto di una casa senza l’anticipo necessario, ma esistono un paio di prestiti “a anticipo zero”, il più comune dei quali è il prestito VA, sostenuto dal Dipartimento degli Affari dei Veterani degli Stati Uniti. Per i veterani e i membri del servizio attivo, il prestito VA è un’opzione che non richiede alcun anticipo. Per qualificarsi, sono necessarie alcune cose. “Se è in pensione, deve innanzitutto ottenere il suo DD214 dal governo e consegnarlo al suo finanziatore”, spiega Hower. “Se è attivo nell’esercito, ci sono altri documenti che deve ottenere dal suo comandante attivo. Il suo finanziatore la guiderà in tutto questo e potrebbe avere accesso immediato a questi documenti”.
Inoltre, un prestito USDA, sostenuto dal Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti, è un’altra opzione che non richiede un anticipo. Hower fa notare, tuttavia, che i prestiti USDA richiedono tempi più lunghi per la chiusura e hanno requisiti di idoneità più severi.
Esistono opzioni di aiuto per l’acconto?
L’anticipo può essere costoso, soprattutto se vive in una zona con prezzi elevati. Se è un acquirente per la prima volta, può utilizzare i programmi di assistenza al pagamento dell’acconto, offerti dalle autorità statali e locali per l’edilizia abitativa, oltre che da organizzazioni no-profit. L’assistenza può essere fornita sotto forma di sovvenzioni, voucher e prestiti, a seconda del luogo in cui si trova, come riportato da Zillow. In Pennsylvania, “il prestito convenzionale K-FIT è un’ottima opzione per chi ha intenzione di vivere nella casa per un lungo periodo”, dice Hower. “Il programma restituisce il cinque percento del prezzo di acquisto per coprire le spese di liquidazione e l’acconto”.
Ci sono vantaggi nel pagare un anticipo maggiore?
Anche se può costare di più all’inizio, il pagamento di un acconto maggiore presenta una serie di vantaggi. Con un acconto minore, tutti i prestiti (ad eccezione dei prestiti VA) utilizzano una cosa chiamata assicurazione ipotecaria premium (PMI). Secondo Hower, “il PMI è un tipo di assicurazione che protegge il creditore se il nuovo acquirente è inadempiente sul suo mutuo. Quando il capitale del mutuo versato è pari o superiore al 20 percento del valore della casa, il PMI viene rimosso”. Il PMI viene aggiunto al pagamento del mutuo, il che può aumentare i costi ogni mese. Con un acconto del 20 percento o più, non c’è il PMI, risparmiando così denaro in futuro.
Oltre a ridurre i pagamenti mensili, un acconto più consistente consente di fare un’offerta più forte quando si trova ancora nella fase di “shopping” del suo viaggio verso la casa. “I venditori possono vedere in questo un acquirente più sicuro, con minori probabilità di fallimento dell’affare”, afferma Hower.
Fonte immagine: Getty / Feverpitched