Nel mondo immobiliare, ci sono due parole che hanno un peso significativo: acconto. E mentre l’acconto è un aspetto importante dell’acquisto di una casa, le spese di chiusura sono un’altra parte del processo che non riceve altrettanta attenzione, nonostante siano importanti. I “costi di chiusura”, in termini semplici, si riferiscono a una combinazione di diverse spese che devono essere pagate per chiudere un mutuo e acquistare una casa. Questi costi sono generalmente pagati dall’acquirente all’istituto di credito ipotecario o alle società responsabili delle ispezioni, delle valutazioni, ecc.
Comprendere le spese di chiusura e prevedere un budget efficace per pagarle quando arriva il giorno della chiusura può essere travolgente. Non si preoccupi, non è solo! Per quanto l’acquisto di una casa sia confuso e stressante, ci sono molte persone che offrono consigli su come affrontare il processo.
Se non è sicuro di cosa aspettarsi al momento di pagare le spese di chiusura, fafaq ha consultato Darik Tolnay, funzionario di prestito e direttore della filiale di CrossCountry Mortgage, LLC.per rispondere alle sue domande e calmare i suoi nervi nervosi di acquirente di casa.
Cosa sono i costi di chiusura?
Durante il processo di acquisto di una casa, è importante avere un’idea dei costi di chiusura che dovrà pagare prima o il giorno della chiusura. Le spese di chiusura sono diverse, ma Tolnay osserva che possono includere i seguenti elementi:
- Commissione di origine del mutuo: il costo addebitato da un creditore per l’elaborazione di un prestito, che in genere è pari all’uno per cento dell’importo del prestito.
- Punti di sconto sul prestito: le commissioni che paga all’istituto di credito per ridurre il tasso di interesse sul suo prestito.
- Commissioni di elaborazione e sottoscrizione: le commissioni che paga per i servizi di sottoscrizione. Il sottoscrittore è una persona che esamina le sue finanze e valuta il rischio di concederle un prestito.
- Commissione per il rapporto di credito: la commissione che paga al creditore per estrarre il suo rapporto di credito da almeno due uffici di credito.
- Commissione di valutazione: la commissione che paga ad un perito, di terze parti o tramite il suo creditore, per valutare il valore della sua casa.
- Tassa di ispezione: la tassa che paga a un ispettore per valutare e determinare se la sua casa è conforme ai codici e alle normative locali. Un’ispezione è una valutazione completa che determina la sicurezza e la qualità della struttura fisica della casa.
- Tassa di certificazione alluvionale (in alcune aree): la tassa che paga a una terza parte per determinare se la sua casa si trova o meno in una zona alluvionale, che può aumentare il rischio di danni alla proprietà.
- Interessi anticipati: denaro che paga al momento della chiusura per gli interessi giornalieri che maturano sul suo prestito tra la data di chiusura della casa e la prima rata del mutuo.
Le tasse associate ai costi di chiusura possono variare a seconda dello Stato in cui vive. Ad esempio, le tasse di trasferimento sono solitamente pagate dal venditore, ma in alcuni Stati, come la Pennsylvania (dove ho acquistato la mia casa), sia il venditore che l’acquirente sono responsabili di dividere le tasse di trasferimento. Fattori come questo possono aumentare i costi di chiusura complessivi, quindi è meglio parlare con il suo creditore ipotecario, in particolare con il suo funzionario del mutuo, per sapere esattamente cosa deve mettere da parte e pagare al momento della chiusura.
Quali sono i costi medi di chiusura?
I costi medi di chiusura per gli acquirenti si aggirano in genere tra il due per cento e il cinque per cento del prezzo di acquisto della casa, ma nell’esperienza di Tolnay, ha visto gli acquirenti pagare una media dell’1,5 per cento. Questa percentuale è influenzata da diversi fattori, come ad esempio: lo Stato in cui sta acquistando la casa, il tipo di prestito, l’entità del prestito e il suo creditore ipotecario.
I costi di chiusura sono negoziabili?
I costi di chiusura possono sembrare intimidatori e assoluti, ma in realtà possono essere negoziati in diversi modi. In primo luogo, può comunicare direttamente con il venditore per vedere se è disposto a offrire uno sconto sotto forma di credito per ridurre i costi di chiusura complessivi. Tolnay suggerisce di affrontare la questione dicendo: “Signor/signora venditore di case, le offro 500.000 dollari per la sua casa, ma vorrei un credito di 5.000 dollari (o l’importo in dollari in base a quanto le dice il suo creditore) per i costi di chiusura”. L’acquirente può offrire di negare le ispezioni della casa per facilitare una chiusura più rapida, o semplicemente chiedere un acconto più basso/un capitale di rischio come contropartita, ma la decisione spetta in ultima analisi al venditore.
Un altro modo per negoziare i costi di chiusura è quello di rivolgersi direttamente al suo creditore. Confronti i preventivi di prestito che ha ricevuto da altri istituti di credito e chieda al suo potenziale finanziatore se può abbassare il prezzo. Inoltre, non dimentichi di chiedere eventuali sconti e riduzioni, perché alcuni istituti di credito offrono delle offerte.
Ci sono modi per rinunciare ai costi di chiusura?
Così come è possibile negoziare i costi di chiusura, ci sono anche modi per ridurre i costi di chiusura. Un modo trascurato per farlo è chiudere la casa alla fine del mese, il che ha un impatto sulla quantità di interessi prepagati che paga. “Chieda al suo agente di negoziare la data di chiusura con l’ultimo giorno del mese, in modo che il creditore riscuota solo un giorno di interessi”, consiglia Tolnay. “Se chiudesse il primo del mese, il creditore incasserebbe 30 o 31 giorni di interessi, il che potrebbe aumentare i costi di chiusura di diverse centinaia o migliaia di dollari, a seconda della fascia di prezzo”.
Inoltre, fare acquisti per l’assicurazione del proprietario di casa può aiutare a ridurre drasticamente i costi di chiusura. La maggior parte delle persone paga un anno di assicurazione sulla casa al momento della chiusura e, a seconda della compagnia e della copertura, “può non solo ridurre i costi di chiusura, ma anche la rata mensile del mutuo”, spiega Tolnay. Una scelta popolare tra gli acquirenti è quella di abbinare l’assicurazione auto e casa, in quanto entrambe le polizze sono in genere scontate se acquistate dalla stessa compagnia.
Come vengono pagati i costi di chiusura?
Prima che arrivi il giorno della chiusura, probabilmente sarà in costante comunicazione con il suo finanziatore e il suo agente immobiliare per assicurarsi che tutto vada secondo i piani. Qualche giorno prima del giorno della chiusura, il suo creditore le fornirà un’informativa di chiusura che dettaglierà e suddividerà i costi di chiusura di cui è responsabile. Il giorno prima o il giorno della chiusura, la maggior parte degli acquirenti riceve un assegno certificato o un assegno circolare per l’importo totale stabilito nell’informativa di chiusura da portare al tavolo di chiusura.
Secondo Tolnay, ci sono tre costi iniziali che non vengono riscossi al momento della chiusura, ma che fanno parte dei costi di chiusura:
- Deposito in denaro, che è “tipicamente un importo in dollari negoziato tra acquirente e venditore che viene consegnato alla società di titoli entro 72 ore dall’accettazione dell’offerta”.
- Commissione di ispezione
- Commissione di valutazione
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